東京地方裁判所 昭和５２年（ワ）１０３５６号 判決
原告 吉野英一郎
右訴訟代理人弁護士 服部正敬
鳥越溥
被告 エドラス株式会社
右代表者代表取締役 遠藤茂
右訴訟代理人弁護士 中根洋一
主文
一 原告の請求を棄却する。
二 訴訟費用は原告の負担とする。
事実
一 原告代理人は、「（一）賃貸人原告と賃借人被告との間の別紙物件目録記載の建物部分に係る賃貸借における昭和五二年四月一日以降の賃料は一か月金四四万円であることを確認する。（二）被告は原告に対し金一〇一万六〇〇〇円及び内金六一万六〇〇〇円に対する昭和五二年一一月二二日（本件訴状送達の翌日）以降完済に至るまで年一割の割合による金員を支払え。（三）訴訟費用は被告の負担とする。」との判決並びに右（二）項につき仮執行の宣言を求め、請求の原因として次のとおり述べた。
（一） 原告は被告に対し原告所有の別紙物件目録記載の本件建物部分を次の約束で賃貸した。
(1) 使用目的 店舗及び事務所
(2) 賃貸期間 昭和四六年一二月一日より三年間
(3) 賃料 一か月金三三万円、毎月二五日までに翌月分払。ただし、法令又は経済界の急激な変動による賃料の改定を必要とするときは、原被告協議のうえ賃料を改定することができる。
(4) 更新料 賃料の一か月分
（二） 本件賃貸借は昭和四九年一一月末日賃貸借期間満了に当たり更新されたが、原告は、同年一〇月二八日被告に対し、同年一二月一日以降賃料を増額し一か月金四〇万円とする旨賃料増額請求の意思表示をし、東京地方裁判所に右増額賃料に関する給付請求の訴えを提起し（当庁昭和五〇年（ワ）第八六六六号家賃値上請求事件）、その結果、右訴訟事件において、賃料月額は金三六万三〇〇〇円とされ、右の割合で計算した昭和四九年一二月一日から昭和五一年一一月末日までの賃料差額及び同年一二月一日から該判決確定に至るまで一か月三六万三〇〇〇円の割合による賃料の支払を被告に命じ、これを超える請求を棄却する旨の給付判決が昭和五二年二月九日言渡され、右判決は同年三月一三日に確定した。
（三） 前記の昭和四九年一一月末日賃貸期間満了に当たりなされた賃貸借の更新は、原被告間の合意による更新であり、更新後の賃料の額については合意に達しなかったけれども、更新後の賃貸期間を二年間とすることに合意し、被告より原告に対し更新料として金三三万円が支払われた。
（四） 前記旧事件訴訟の係属中、相変らず諸物価の値上りは激しく、近隣家賃との比較において格安であるなどの事情が存在したので、前記合意更新により定められた契約更新期である昭和五二年一二月一日原告は被告に対し、同日より賃料月額を金四四万円とする旨賃料増額請求をするとともに更新料四〇万円の支払を請求する内容証明郵便を発信し、右郵便は同月二日被告に到達した。
（五） 被告は、右増額請求による賃料の増額を争い、前記旧事件訴訟判決で定められた一か月三六万三〇〇〇円の割合による賃料を支払っている。
（六） 本件建物部分の適正賃料額は、旧事件訴訟において施行された鑑定の結果によれば、昭和四九年一二月一日の時点においてすら月額四〇万七〇〇〇円であり、固定資産税は昭和四九年度金二八万九八八〇円が昭和五一年度金三〇万九六七〇円と約七パーセント増加し、消費者物価指数全国平均総合は昭和四九年度八九・四に対し昭和五一年度一〇九・三と上昇しており借家法七条所定の賃料増額事由が存在する。
（七） 旧事件訴訟の判決の基礎となった口頭弁論終結の日が昭和五一年一二月三日であり、本件賃料増額請求がそれより前になされたことは認めるが、右判決の既判力は、主文に掲げる裁判確定（昭和五二年三月一三日）までの賃料額に及ぶにとどまり、また本件増額請求の意思表示について私法上の効力を失わせるものではないから、右判決確定後の期間における増額の効力を主張する本訴請求は既判力に触れるものではない。
（八） よって、原告は、本件賃貸借における賃料額が昭和五二年四月一日以降一か月金四四万円であることの確認のほか、右同日から同年一一月末日までの八か月分の賃斜差額（一か月七万七〇〇〇円）計金六一万六〇〇〇円及び昭和五一年一二月一日の第二回目の更新による更新料金四〇万円の合計金一〇一万六〇〇〇円並びにそのうち右賃料差額分六一万六〇〇〇円に対する年一割の割合による遅延損害金の各支払を求めるため本訴に及ぶ。
二 被告代理人は、主文同旨の判決を求め、答弁として次のとおり述べた。
（一） 請求原因（一）項の事実は認める。ただし、後記（八）項の特約がある。
（二） 同（二）項の事実は認める。
（三） 同（三）項の事実中、賃料額について合意に達しなかったこと及び被告が更新料として金三三万円を原告に支払ったことは認めるが、その余の事実は否認する。
原告は被告に対し更新後の賃貸期間を二年間とする旨一方的に通告してきたが、被告はこれに同意せず、昭和五〇年九月頃原告の代理人酒井什弁護士と被告とが交渉した結果賃貸期間を三年間とすることに事実上の合意に達し、更新契約締結の見込みとなったけれども、使用目的の点で争いがあり契約には至らなかったものであり、昭和四九年一一月末日期間満了による更新は、合意更新ではなく法定更新である。
（四） 請求原因（四）項の事実は否認する。
仮に昭和五一年一二月二日に本件賃料増額請求が被告に到達したとすれば、旧事件訴訟の口頭弁論終結の日である同月三日より前になされたことになり、右増額請求は口頭弁論終結前の事由に該るところ、旧事件訴訟判決においては、月額三六万三〇〇〇円を超える賃料部分の給付請求は棄却されて確定したのであるから、原告主張の本件増額請求は右判決の既判力に触れるものである。
（五） 請求原因（五）項の事実は認める。
（六） 同（六）項中、旧事件訴訟における鑑定の結果は認めるが、その内容は不当であり、また本件賃料増額を認めるべき事情の変更はない。
右鑑定の結果は、単に精通者意見なるものによる比隣賃料に根拠を置くものであり（利廻り方式による評価は月額二三万四二一七円）、本件建物と同じ道路に面する付近の新築ビル（南青山サマリヤマンション）一階が昭和五一年当時三・三平方米当り月額賃料八〇〇〇円（保証金二二万円）で契約されているのに、本件建物について一階一万円、二階八〇〇〇円（保証金はほぼ同額）としているのは、比隣賃料の基準を誤ったもので、また被告が本件建物部分に投下した資本について一切考慮を払っていないものである。被告が初めて本件建物部分を賃借した当時は未だ建築中であり、被告は、建築資金を援助する意味で金一一〇〇万円の保証金を原告に差入れ、躯体のまま引渡しを受けたうえ、被告において壁面、天井を完成し、空調設備工事、電気工事その他内装工事を施し、金一五七五万二四〇〇円に及ぶ費用を支出した。この経緯を考慮すれば、前記鑑定の結果は不当に高額であり、むしろ前記利廻り方式による賃料がより妥当である。
昭和四九年はいわば地価のピーク時（同年一一月初の下落）であって、その後の地価は横這いとなり、貸室賃料は空室率の上昇等により下落の傾向にあったもので同年一二月と昭和五一年一二月の間に賃料増額をすべき事情はない。
（七） 仮に本件賃料増額請求が適法になされたとしても、旧事件判決確定後、原告の代理人酒井什弁護士と被告との間において、合意による賃料の清算がなされ、これにより本件賃料増額請求は撤回されたものである。
（八） 右撤回がなされなかったとしても、本件賃貸借契約においては、賃料改定の場合の値上率の上限を一〇パーセントとする特約があるから、増額後の賃料月額が三九万九三〇〇円を越えることはできない。
三 証拠関係《省略》
理由
一 請求原因（一）、（二）項及び（五）項の各事実、昭和四九年一一月末日期間満了に当たり更新後の賃料額について合意に達しなかったが被告より原告に対し更新料として金三三万円が支払われたこと、以上の事実は当事者間に争いがない。
二 《証拠省略》を総合すると、本件賃貸借の目的物たる本件建物部分は吉野ビルと称する別紙物件目録記載の五階建建物の一、二階部分であるが、その賃貸借の最初の契約は右吉野ビル建設工事中の昭和四六年六月二八日原被告間に締結されて甲第一号証の契約書が取り交わされたものであること、右契約においては、賃借人被告より賃貸人原告に対し、保証金として金一一〇〇万円を無利息で預託すべく、契約時及び同年八月末日に各金三五〇万円、同年一〇月末日に金四〇〇万円を支払うこととされ、その約定に従い本件建物部分の引渡し前に全額の授受を了したこと、被告は、躯体が完成しただけの状態で本件建物部分の引渡しを受け、被告の費用で天井、壁、床、建具類、水道、電気の設備等の内装や造作の工事を施工完成し同年一二月に入居して以来本件建物部分を商品展示場及び事務所として使用するに至ったこと、賃料改定の約定については、争いのない法令又は経済界の急激な変動により必要を生じたときの協議改定の約束が前記契約書第三条に定められているほか、その特約事項の第二条において「契約期間満了時に再契約する場合は、更新料として賃料の一か月分を乙（被告）より甲（原告）に支払うこと。その際、甲乙協議の上で、賃料を改定（一〇パーセント以内）することができる。」との定めがなされており、争いのない更新料の定めは右条項によるものであること、右賃貸借につき約定賃貸期間である昭和四六年一二月から昭和四九年一一月末日までの三年間が満了するに当たり、原告は被告に対し、同年一〇月二八日付内容証明郵便をもって、更新後の賃料月額を四〇万円とし賃貸期間を二年間とする更新契約の締結を申し入れるとともに更新料として三三万円の支払を求め、原被告間において合意更新の折衝が続けられるに至ったこと、その交渉においては、原告は昭和五〇年二月頃から酒井什弁護士を代理人に選任して被告との折衝に当たらせたが、賃料額のほか賃貸期間及び目的物の使用方法につき問題となり、結局賃貸期間については被告の要求を原告が容れて更新前の契約と同じ三年間とすることの合意に達したが、使用目的につき、被告は従前の約定使用目的たる「店舗」には飲食店営業の店舗が含まれることの了解を求め、原告はこれに反対して合意ができなかった関係で賃料額の点でも合意に達しなかったため、旧事件訴訟が提起されるに至ったこと、原告は、前記内容証明郵便で申し入れた二年間をもって更新後の賃貸期間となることを前提とし昭和五一年一一月末日再度期間満了となるものとして、旧事件訴訟の口頭弁論終結の日（同年一二月三日であることは当事者間に争いがない）の直前である同年一二月一日に同年一一月三〇日付内容証明郵便を発して被告に対し、再度の更新後の賃料月額を四四万円、賃貸期間を同年一二月一日より二年間とする更新契約の締結を申し入れるとともに更新料として金四〇万円（旧事件訴訟で主張していた賃料一か月分相当額）の支払を求め、右郵便は翌二日頃被告に到達したこと（右到達の正確な日時は証拠上不明であるが、原告は昭和五一年一二月二日と主張する）、以上の事実を認めることができ（る。）《証拠判断省略》
三 前示の各事実に加えて前掲甲第一号証（契約書）記載の諸条項を勘案すると、保証金や内装等工事費用の点で賃貸人原告にとって経済的に有利に出発した右契約書による更新前の賃貸借は、合意更新を繰り返えし賃貸借を継続することを予定したうえ、賃料額の改定については、契約による更新（合意更新）の際は常に従前賃料額の一〇パーセント以内の増減を相手方に求めることができるが、賃貸期間の途中における増減額の請求は、法令により改定を要求される場合のほか、経済界（一般的社会経済事情を指称するものと解される）の「急激な変動」があったため改定の必要を生じた場合のみに限定され、借家法所定の増減額要件を備えるだけでは足りず、これに加えて一般的社会経済事情の「急激な」変動があることを要することとする約束であり、かように合意更新時の賃料額改定と賃貸期間途中における賃料額改定とを区別して扱うことにより賃料額に関する契約当事者間の利害を調整することを約定の趣旨とするものと認められ、また、当初約定の昭和四九年一一月末日期間満了における更新が合意更新であるか法定更新であるかについては、更新後の賃料額及び使用目的の点では合意に達しなかったものの、当時原被告とも賃貸借を継続する積極的な意思があり、前記の賃料額改定に関する約定の趣旨に鑑みその関係で重要な意味を有する賃貸期間につき当事者間においてこれを当初の契約と同じ三年間とする合意がなされ、賃料額についても従前賃料の一〇パーセントを増減の限度とする定めがあって一応の目安があること及び使用目的の点は既存の契約条項の解釈問題であったことを考慮すれば、右更新は、賃貸期間を昭和四九年一二月一日から三年間とし賃料額以外の他の賃貸条件を更新前と同じくする約束の契約による更新（合意更新）がなされたものと認めるのが相当である。（旧事件訴訟において施行された鑑定の結果について作成されたものとして成立に争いのない甲第六号証（不動産鑑定評価書）には合意更新後の賃貸期限を昭和五一年一一月三〇日とする記載があるが、右記載は鑑定人の錯誤によるか又は誤記と認められる。）
四 そうすると、右更新後の再度の賃貸期間満了日は昭和五二年一一月末日であるから、昭和五一年一二月になされた本件賃料増額請求は賃貸期間の途中における増額請求である。
ところで本件賃料増額請求は、原告主張の請求到達の日（同月二日）によれば、原告が被告を相手どり前記合意更新における賃料額を月額四〇万円であると主張して給付請求の訴を提起したことにより係属中であった旧事件訴訟の口頭弁論終結（同月三日）の前日になされたことになり、右訴訟の判決においては、争いのあった賃料月額を三六万三〇〇〇円と定め、右金額の割合及び同判決確定の日（昭和五二年三月一三日）までの限度で請求を認容し、右金額の割合により算定した特定金額の支払を命じ、その余の原告請求を棄却したものであるが、前掲甲第五号証（同判決正本）によると、原告は右訴訟において本件賃料増額請求の事実及び効果を主張しないまま口頭弁論終結に至ったこと、同判決が原告の請求（そのうち昭和五一年一二月四日以降の請求部分は将来の給付の請求）につき一部を棄却した理由は、同判決確定日以前分については原告が実体的に請求権を有しないものとし、その翌日以降分については予め請求する必要がなく将来の給付の請求をする要件を缺くものとする趣旨であることが認められる。
したがって、同判決は昭和五二年三月一三日までの賃料分につき、被告の原告に対する一か月三六万三〇〇〇円の割合で算定された特定金額の支払義務を確定するとともに、右特定金額を超える支払義務がないことを確定したものであり、原告が右同日以前の賃料につき右確定義務額を超えて請求することは許されない意味において既判力を生じているけれども、同判決は、判決確定翌日たる同月一四日以後の賃料支払義務については、なんら実体的に確定するところがないから、本訴請求にかかる昭和五二年四月一日以降の賃料支払義務については既判力を有しないものというべきである。そして、右判決は、給付判決であるため、給付義務の範囲を確定するものではあるけれども、その事実審としての口頭弁論終結時以前における賃料月額が幾何であるかを主文に包含して掲げていないから、右弁論終結以前になされたと否とにかかわらず本件増額請求の効果につき、これを原告が別訴により、前記既判力に反しない限度において（すなわち右判決確定後の賃料について）主張することを妨げるものではない。
五 昭和五一年一二月二日頃になされた本件賃料増額請求が約定賃貸期間途中における賃料改定請求である以上、これによる増額の効果が生ずるためには、前記約定により、従前の賃料額による賃貸借継続の期間中に一般社会経済事情の「急激な変動」があり、これに伴い増額を必要とする場合でなければならないことは前示のとおりである。
右従前の賃料期間は、既にいわゆるオイルショックによる経済変動期も終った後の昭和四九年一二月一日以降の期間であり、本件増額請求時までの間において一般社会経済事情に格別「急激な変動」があったことは認められない（法令により増額の必要を生じたこともない）ところである。《証拠省略》によれば、消費者物価指数全国平均総合の昭和四九年度と昭和五一年度との比較が昭和五〇年度を一〇〇とすると原告主張のとおりであるが、右三個年度のみならず従来から消費者物価指数は家賃指数を含めて逐年上昇してきており、この上昇傾向は既に予測されていたことであって、固定資産税等の増額とともに、契約に定める「急激な変動」というには該らないものである。
そうすると、本件賃料増額請求は、契約に定める増額請求の要件を缺くものであるから、賃料増額の効果を発生させないものであり、原告の本訴請求中、右効果の発生を前提として賃料額の確認及び増額分の支払を求める請求は、当時における適正賃料額が幾何であるかの判断に立入るまでもなく、既に理由がないものである。
六 本件賃貸借の約定賃貸期間満了の時期が昭和五二年一一月末日であって昭和五一年一一月末日でないことは前示のとおりであり、また原告が被告に対し同年一二月二日頃本件賃料増額請求とともにした契約更新の申し入れ（更新契約締結の申し込みにほかならない）に関し、またその後においても、新らたに合意が成立して合意更新がなされた事実を認めるに足りる証拠はない。（原告が一方的に被告に対し更新を申し入れたことにより直ちに更新契約（合意更新）が成立するものでないことは当然である。）
更新料支払に関する前認定の約定は、合意更新の場合に限り被告が支払義務を負担することを約束する趣旨のものである（また、これにより借家法の強行規定に抵触を免れるものである）から、合意更新の前提を缺く原告の更新料支払請求もまた理由がないことは明らかである。
七 本件増額請求当時における従前の賃料額については、既に旧事件訴訟の確定判決において判決理由中で一か月三六万三〇〇〇円と判断され、右金額を前提として右判決確定後間もなく原被告間で従前賃料の清算授受を済ませ（このことは前掲証言及び各尋問結果により認めることができる）、その後被告より原告に対する右金額割合による賃料の授受を継続し、本訴においても原告は右賃料額を前提として、その額と新増額請求に基く主張の賃料額（一か月四四万円）との差額の支払を求めているものであり、従前賃料額が一か月三六万三〇〇〇円であることは当事者間に争いがないところと認められるから、これに対する新らたな賃料増額の主張を前示のとおり排斥すべき本件訴訟においては、原告の賃料額確認の請求を右一か月三六万三〇〇〇円の限度で認容することにより判決をもって賃料額に関する法律関係の確認をすべき確認の利益は存しないものというべきである。
八 よって、原告の本訴請求をすべて失当として棄却すべきものとし、民訴法八九条に則り、主文のとおり判決する。
（裁判官 渡辺惺）
〈以下省略〉